房屋买卖要小心 谨慎适用违约金
民事主体之间在订立民事合同时，一般会选择在合同中约定违约金或定金条款来担保合同目的的实现。从性质上讲，违约金和定金都是为防止当事人违约而设立的责任承担方式。但生活中，很多人并不清楚违约金的具体适用规则。近日，新疆伊宁市人民法院审理了一起相关案例。
基本案情
2019年2月，原告闵某与被告杨某通过某房地产经纪公司签订了一份房屋买卖合同，该合同约定被告将已有的一套120平方米的房屋以495000元的价格转让给原告，在原告支付购房定金和首付款后双方办理过户手续。
同时，双方在合同中约定，任何一方反悔均需支付总房款的30%作为违约金，原告支付相关款项后，被告未按照约定协助原告办理房屋产权变更登记，后原告诉至法院。
裁判结果
法院审理后认为，因涉案房屋已由被告杨某抵押给案外人且房屋产权证书已交付，该房屋买卖合同因存在履行的困难和障碍，不适宜继续履行，故对原告的继续履行合同的诉求不予支持。对于原告要求被告按照总款项的30%支付违约金的意见，由于原告仅是支付部分款项，被告也就不能履行合同的情况作出承诺，愿意担12000元的损失，且原告亦予以接受被告的该份承诺书，故判决被告按承诺书兑现退还款项。
典型意义
房屋买卖的安全关系到许多家庭的幸福与安生，而违约金和定金条款便是为了担保合同主债权的实现以及在合同履行不能时减少受害方损失。根据《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金又约定定金时，一方违约后对方只可在二者中择一适用。同时，司法实践中违约金实际金额会由法官根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，但一般不能超过实际损失的30%。因此，当事人在主张违约赔偿时可以依据案件具体情况根据对自己有利的原则选择适用违约金条款或定金条款。
（刘连平 郑环磊）
