房屋产权转移影响居住权吗？
《中华人民共和国民法典》在物权编中新增了居住权的法律规定，居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权，即在不转移房屋所有权的情况下，居住权人合法居住他人住宅房屋的权利。居住权经登记生效后，居住权人享有物权，受法律保护。
居住权是为了解决生活居住问题而设定的用益物权，居住权合同不同于其他的物权合同，一般为无偿设立。居住权设立后，在权利生效期间，即便房屋产权发生转移，居住权也不受影响，这就意味着居住权与所有权是分离的。
近期，陕西至正律师事务所组织律师对居住权相关案例进行了讨论。
案情
1995年12月6日，王某茹与吴某民（于2017年8月27日死亡）登记结婚，双方均为再婚家庭，吴某民婚前育有一女吴某。吴某民拥有房屋一套，王某茹与吴某民婚后一直居住在该房屋中。2013年1月23日，吴某民经公证处公证遗嘱一份，将该房屋留给吴某作为个人财产；2013年2月5日，吴某民留有自书遗嘱一份，为自己的再婚妻子设立居住权，内容为该房屋内的小屋由王某茹居住，大屋由吴某居住。后来，王某茹与吴某因房屋居住等产生纠纷。2021年，王某茹诉至法院，请求法院确认其对该房屋拥有居住权。
裁决
法院经审理认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。关于居住权，民法典施行前的法律没有相关规定，该案可以适用民法典的规定，以遗嘱方式可以设立居住权。吴某民以遗嘱方式为原告在涉诉房屋中设立居住权，与其通过公证遗嘱确定该房屋所有权归属并不矛盾，且被告已书面表示同意，故对于原告的诉讼请求，法院予以支持。
解读
更好地解读居住权相关法律问题，可以通过几种情形来探析。
男女双方婚后购买一套房屋，现在双方协商同意离婚，子女抚养权归男方，婚后的房产归男方所有，由男方补偿女方50万元。此时，女方如果怕自己离婚后买房能力有限，也怕男方将房子卖了损害孩子的利益，便可以在双方婚后购买的房产上要求设立居住权。
老人想将房产过户给子女，但害怕房屋提前过户给子女，子女不孝而将老人撵出家门。此时，老人可以与子女签署赠与协议，同时为老人自己设立居住权。在居住权设立之后，即使遇到了不孝子女，老人仍可以通过行使居住权的物权保护属性，保护自己的利益；如果子女负债，房产被抵债，老人亦可以通过行使居住权，保护自身合法权益。
张某再婚，其可以在设立的遗嘱中明确在该房屋上为再婚妻子设立居住权，居住权的存续期间以再婚妻子有生之年为限。如此，在张某去世后，张某的继承人可以按照遗嘱继承的形式取得房屋的所有权，还需要按照遗嘱的内容履行在该房屋上为张某的再婚妻子设立居住权的义务，保证张某的再婚妻子在有生之年有权继续在该房屋内居住，不得予以妨碍。
律师介绍，居住权协议系双方意思表示，在订立居住权协议时，仍有些个性化条款需要双方根据实际情况予以明确，比如：是否允许居住权人伴侣或照顾起居的人同住；在居住期间，可否根据需要对房屋进行装饰装修，添置设施设备，以及在对房屋进行装修时所有权人是否应予以相应配合等条款。
（李菊歌）
