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【以案说法】交钥匙能否视为开发商完成交房义务?

2020-09-23 来源:陕西日报
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在现实生活中,我们时常看到开发商在交房时往往会举行一个仪式,将象征房屋所有权的一个大钥匙模型交给购房人,完成房屋交接手续。购房人领到房屋钥匙后,悬着的心也终于落地了,认为房屋就到手了。但律师提醒房屋购买人,商品房买卖中,开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单等。

2016年4月,任某购买了某开发公司的商品房,双方签订《商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)。《买卖合同》第8条约定:“出卖人应当在2017年1月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具有下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第11条约定:“交接商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第8条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”

2017年5月4日,任某与物业办公室签订《装修保证协议书》,并收到涉案房屋钥匙。开发商未证明其在交付涉案房屋钥匙时出示《买卖合同》第11条约定的出卖人交付房屋时需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2019年9月,任某向河南省信阳市淮滨县人民法院提出诉讼,请求判令开发商向其支付违约金45188.6元,判令被告立即对原告的房屋进行验收、交房,判令被告立即为原告办理房产证并承担全部责任等。

淮滨县人民法院经审理后作出判决,开发商于本判决生效后20日内给付任某违约损失赔偿金10333.8元,并于本判决生效后30日内协助任某办理房屋权属证书。宣判后,原被告均未上诉,判决已经发生法律效力。

陕西学高律师事务所律师南新建认为,房屋钥匙的交付时间,并不属于商品房买卖合同的法定交付时间。商品房交付条件既应符合合同约定的标准,又必须符合法律、行政法规的强制性规定。换言之,开发商有义务向买受人交付符合交付使用条件包括法定的交付使用条件与约定的交付使用条件的商品房,而具体到本案中的商品房交付,就是指开发商与业主双方在进行房屋验收交接之时,开发商应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件《商品房竣工验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》等,并按照约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等,绝非简单到仅仅交钥匙而已。交钥匙作为房屋的转移占有方式,是一种事实上的交付,而不能想当然地认为开发商就完全履行了交付房屋的义务。

同时,依据物权法第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”的规定,出卖人还应协助买受人办理房屋所有权登记,转移房屋所有权于买受人。至于房屋所有权转移的时间问题,当事人可另行协商约定,没有约定的,按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定,预售商品房的买受人应当自房屋交付使用之日起90日内,现售商品房的买受人应当自买卖合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,出卖人应当协助买受人办理,并提供必要的证明文件。

(记者 成全勃)

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